投資を学ぶ
2017/12/13

REIT(リート・不動産投資信託)の仕組み

(写真=William Potter/Shutterstock.com)
(写真=William Potter/Shutterstock.com)
REIT(リート)という言葉を聞いたことがあるでしょうか。REITとは、米国で生まれた投資信託の一種です。この記事では、初心者でも分かるREITの仕組みや「REIT(個別銘柄)」「REITファンド(投資信託)」「REIT ETF(上場投資信託)」の違い、そのメリット・デメリットなどについて紹介します。

REITとは不動産に投資する投資信託のこと


REIT(リート)は米国で生まれた投資信託の一種で、Real Estate Investment Trustの略称です。株や債券ではなく、不動産に投資する金融商品です。日本では米国のREITと区別するためにJAPANの「J」をつけて「J-REIT」とも呼ばれています。

どのような商品かというと、多くの投資家から集めた資金で、商業施設やオフィスビルなど複数の不動産に投資して、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資信託です。投資家は、その投資信託に資金を投じることで、間接的にさまざまな不動産へ投資することができます。

それでは、REITが投資する不動産にはどのような種類があるのでしょうか。前述の商業施設やオフィスビルのほか、居住用の賃貸住宅、店舗、宿泊施設、物流施設、ヘルスケア施設などもREITの投資対象となっています。

J-REITの多くは年に2回決算を行うため、運用に大きな問題がなければ、年に2回分配金を受け取ることができます。一般の事業会社の場合、税引前利益に対して法人税がかかり、税引後利益からいくら配当を出すかは企業が決定します。一方、REITの場合は、利益の大部分を投資家に分配する代わりに、法人税が実質免除されています。つまり、一般の株式などと比べ、REITは投資家に利益を分配しやすい金融商品といえます。


REITへの投資方法は、大きく分けて3つの種類があります。「REIT(個別銘柄)」「REITファンド(投資信託)」「REIT ETF(上場投資信託)」です。REITファンドとは、複数のREITに投資するファンドのことです。REIT ETFは、REITファンドのうち、特に上場している投資信託のことで、基本的には東証REIT指数やFTSE NAREIT指数など、内外のREIT指数に連動するよう運用されています。

REITのメリット・デメリット


REITにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。主に実物不動産投資を比較対象として考えてみましょう。

メリットとしては、まず、少ない金額で購入できることです。実物不動産に投資するためには、まとまった資金が必要ですが、REITであれば不動産投資を少額から手軽に始めることができます。またREITは複数の不動産へ分散投資が簡単にできます。しかも不動産の専門家が物件の選定や維持、管理などを行うため、それらを自分でやる手間が省けます。さらにREITは証券取引所に上場しているため、換金が非常に容易であることもメリットと言えるでしょう。

REITのデメリット、リスクとしては、まず価格変動リスクが挙げられます。不動産市況や経済状況によっては、投資元本が目減りしてしまう可能性があります。また、間接的であれ実物不動産に投資しているため、投資対象の不動産が地震や火災による被害を受けるリスクもあります。さらに、REITの発行主体である投資法人が金融機関などから借り入れをしている場合、金利変動リスクもあります。ただ、いずれも実物不動産に直接投資する場合に比べて、分散投資の効果などにより、リスクが軽減される場合がほとんどです。もっともREITの場合、不動産を直接所有しているわけではないため、「自分で住む」や「知り合いに貸す」といった選択肢がないことはデメリットと言えるかもしれません。

投資初心者にもチャレンジしやすい


REITは不動産に投資する投資信託と聞いて、難しそうと思っていたかもしれません。しかし、仕組みを知れば、REITを身近に感じられたと思います。個人で不動産投資をすることはハードルが高いかもしれませんが、REITのような仕組みであれば、投資初心者にもチャレンジしやすいのではないでしょうか
 
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