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2018/04/24

不動産投資のメリットとデメリットを知り、REITと比較する

(写真=kurhan/shutterstock.com)
(写真=kurhan/shutterstock.com)
不動産投資という言葉が一般的に知られるようになって久しいですが、さまざまな手法があることはご存知でしょうか。今回は、現物不動産投資とREITという2つの代表的な方法のメリットとデメリットを比較します。自分に合った投資方法を見つけるための参考にしてください。

不動産投資の方法

不動産投資を文字どおり「不動産に投資すること」と捉えると、次のような方法があります。

・ 現物不動産投資
マンションやアパート、一戸建てなど、実際に土地や不動産を購入し、他人に貸す方法です。基本的に賃料収入から必要経費を差し引いた部分が利益ですが、売却益・売却損が発生することもあります。

・ REIT
不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)の略で、現物不動産投資を行う事業者にお金を預け、投資家はその利益を分けてもらう権利(受益権)を手に入れます。

・ 不動産小口化商品
現物不動産に係る権利を投資しやすいように小さく分けた商品です。所有権を複数の投資家で分け合う共有持分タイプや、受益権だけを買い取る匿名組合契約タイプなどさまざまな形態があります。

一般的に「不動産投資」というと現物不動産投資を指すことも多いのですが、どれも不動産による家賃収入が利益の源泉となるということは共通しています。

現物不動産投資のメリットとデメリット

現物不動産投資のメリットの一つは、レバレッジを効かせられることです。

レバレッジを効かせるとは、自己資金を元手に金融機関から融資を受けるなどして、自己資金よりもはるかに大きな金額の投資を行うことをいいます。例えば手元に500万円しかない人が、1億円のローンを組んで賃貸マンションを買い、毎年1,000万円の家賃収入を得る、といったことなどが可能な場合があります。

デメリットは、手間がかかることや大きなリスクがあることです。利益をあげられる物件を買うためには、不動産や税金に関する知識を身に付け、物件の良し悪しを自分で判断できるようになる必要があります。また不動産業者と良い関係を築き、素早く良い物件情報を仕入れる必要もあります。

加えて、融資を受けるにはある程度の職に就き、安定した収入がなくてはならず、すべての人が多額の融資を受けられるわけではありません。不動産が空き家になってしまった場合、家賃収入がなくなりローンの返済ができなくなったり、そこで不動産を売ろうとしても買った値段より安い値段でしか売れず、ローンだけが残る、という事態もあり得ます。

現物不動産投資は手間がかかり、誰でも簡単に参加できるわけではなく、大きなリスクもありますが、大きな収入につながるというメリットがあります。自分で不動産や税金に関する知識を身に付けることができる人で、さまざまな物件の中から自分の条件に合う物件を選定し、大きなリターンを狙いたい人にはおすすめです。

REITのメリットとデメリット

REITのメリットは、誰でも簡単に参加できる点です。特に日本の取引所に上場しているREITは、取引時間中はいつでも売買注文を出すことができます。REITが購入する不動産は住居の他にオフィス、介護老人施設、商業施設、物流施設、さらには海外不動産など多岐にわたっているため、分散投資しやすいのもメリットです。

現物不動産投資に比べると、非常に少額から不動産投資ができるのもREITの大きな魅力です。例えば、現物不動産投資であれば、大型ショッピングモールを自分で複数所有するなどということは、まず不可能ですが、REITなら間接的に所有することが可能です。

デメリットとしては、税金対策などに使うことが難しい点があります。現物不動産投資だと、状況によって相続税や所得税などの軽減効果が得られる場合があります。

また、実際に不動産を使用することができない点も、REITのデメリットといえます。例えば、居住用の現物不動産投資であれば、ライフプランが変化した場合に、実際に自分で住んだり、身内に住まわせたりすることも可能ですが、REITでは無理です。

このようにREITはいくつかデメリットもありますが、さまざまな物件を所有しているのと同様の効果を気軽に得られるというメリットは大きいといえます。手間をかけずに少しずつ安定した収入を得たいという人におすすめです。

手間をかけて大きな収入を狙うなら現物不動産、気軽に始めるならREITがおすすめ

現物不動産投資は時間と手間はかかりますが、レバレッジを使って、大きな収入を生むことができますし、時には大きな売却益を得ることも可能です。一方、REITは気軽に売買でき、いろいろな不動産に分散することでこつこつ収益を積み上げていく投資法です。現物不動産投資とREIT、それぞれの特徴をよく理解した上で、自身の投資方針に照らし合わせて、うまく使い分けてみてください。

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